|
نگاهى به ثبت سند در دفاتر رسمى و غير رسمى
مشكلات بى شمار يك بى توجهى
|
|
|
داوود پنهانى
شكايات مربوط به تنظيم و مالكيت اسناد مختلف در كشور ما به عنوان يك پاى ثابت ماجراهاى دعوا و شكايات حقوقى در محاكم دادگسترى، از جايگاهى ويژه برخوردار است. كسانى كه به نوعى با اين موضوع درگيرند، به خاطر مى آورند چگونه به علت يك بى توجهى ساده در تنظيم درست اسناد، پايشان به يك دعواى حقوقى كشيده شده است. بالا و پايين رفتن از پله هاى دادگسترى، در گيرى و مشاجرات طولانى و مشكلات عصبى ناشى از آن، در كنار از دست رفتن مقاديرى از اموال شخصى همه بخشى از عواقب يك بى توجهى ساده است. با اينكه هر يك از ما به نوعى با اين مسائل آشناييم، اما اين آشنايى تا كنون مانع از تنظيم نادرست اسناد در زندگى ما نشده است. هنوز هم بسيارى از مردم اسناد خود را به شكل قرار داد هاى شخصى مابين دو طرف از طريق قولنامه هاى ساده تنظيم مى كنند. از خريد و فروش املاك و زمين گرفته تا اجاره يك ملك. اين بى توجهى به تنظيم و ثبت اسناد و قراردادها در دفاتر ثبت اسناد از كجا ناشى مى شود؟ در حالى كه سابقه تدوين قوانين مربوط به ثبت اسناد در كشور ما به ۹۴ سال پيش يعنى بهمن سال ۱۲۹۰ باز مى گردد. در سال ۱۳۰۲ دومين قانون مربوط به ثبت اسناد در كشور تصويب شد. سومين قانون نيز در سال ۱۳۰۸ از طريق قانونگذار ثبت و تدوين شد. سال ۱۳۱۰ پايان مرحله قانونگذارى مربوط به ثبت اسناد در كشور بود. قانونى كه از آن سال تاكنون بدون تغيير باقى مانده و كليه مراحل مربوط به ثبت اسناد در كشور براساس چارچوب هاى تدوين شده در آن تنظيم و ثبت مى شود.
«احمد على سيروس» نايب رئيس كانون سردفتر داران و دفترياران در مورد دلايل تصويب اين قانون مى گويد: «ثبت سند در دفتر خانه انجام نمى شد، در ايران اصلاً مرسوم نبود كه معاملات به صورت رسمى انجام شود، بلكه بايد به صورتى عادى انجام مى شد. در نهايت محاضر شرع كه توسط روحانيون و مراجع اداره مى شود، معاملات انجام شده رامورد تأييد قرار مى داد. وكالت و تعهد به ندرت انجام مى شد و بسيارى از معاملات در نزد مراجع انجام مى گرفت. بعدها كه قانون ثبت اسناد به تصويب مجلس شوراى ملى رسيد، عده زيادى از مراجع دفتر اسناد رسمى داير كردند. از همان زمان ثبت اسناد در ايران مرسوم شد.» وى در توضيح دلايل تنظيم قوانين مربوط به ثبت اسناد چنين مى گويد: «مقدار زيادى از اختلافات ملكى كه هميشه بر سر حدود و تقدم و تأخر يا حتى موارد مربوط به وصيت نامه پيش مى آمد به علت فقدان تنظيم سند رسمى بود. تنظيم سند مانع از اين اختلافات مى شد. در نتيجه مردم كمتر به دادگسترى مراجعه مى كردند.»
بعد از تصويب قوانين ثبت اسناد در كشور كليه مراجع دولتى و حقوقى ملزم به اجراى قوانين مربوط به ثبت اين اسناد شدند. دولت ملزم به صحه گذارى بر قوانين در نتيجه احترام بدان بود. به عنوان مثال ماده ۷۰۳۰ قانون ثبت اسناد نشان مى داد كه در صورت بى توجهى هر يك از قضات به اعتبار اسناد رسمى در صدور حكم، آن قاضى تا ۶ ماه از سمت خود كنار گذاشته مى شد. «احمدعلى سيروس» نايب رئيس كانون سردفتر داران و دفتر ياران اين نكته را توضيح مى دهد: «اگر در خصوص عدم قبول سند رسمى خسارتى به كسى وارد شده باشد، آن قاضى متعهد به پرداخت خسارت است. قانون تا اين اندازه به سند رسمى اعتبار داده است. علت اينكه ما به سند رسمى تا اين اندازه توجه نشان مى دهيم، اين است كه مردم اينقدر در محاكم رفت و آمد نكنند و در نتيجه متحمل اطاله دادرسى نشوند. الآن خيلى ها اسناد اجاره املاك را به صورت عادى مى نويسند، ولى در هنگام تخليه يا افزايش و تبديل آن همواره با اختلاف مواجه مى شوند. خيلى ها ممكن است كه اسناد خود را به شكل بيع نامه تنظيم كنند. اگر در اين زمينه هر گونه مشكلى پيش بيايد، افراد ناچار از مراجعه به دادگسترى هستند تا بر اين اساس براى آنها حكم صادر شود. اين كار با اجراى مراحلى طولانى صورت مى گيرد. در حالى كه دادگسترى هم به همين راحتى حكم نمى دهد. از اين نظر ما سند رسمى را به مردم توصيه و تجويز مى كنيم و اعلام مى كنيم حتماً براى تمامى معاملات خود اقدام به تنظيم سند رسمى بكنند.»
اما چرا بعد از گذشت ۹۴ سال از تصويب اولين قانون مربوط به ثبت اسناد در كشور ما مردم همچنان در بسيارى از معاملات خويش به سراغ اسناد معمولى مى روند. گاه ديده شده كه خريد و فروش يك ملك از طريق يك قولنامه شخصى به آسانى صورت گرفته و برروى يك كاغذ ساده نقش مى شود. حال آنكه چنين شيوه اى هيچگاه خالى از خطر و اشكال نبوده و نيست. گاه اتفاق افتاده شخصى ملك خويش را به چند نفر فروخته و متوارى شده، خريداران مانده اند و ملكى با مالكيت نامشخص، علت اين بى توجهى در چيست؟
«سيروس» در تشريح دقيق اين موضوع مى گويد: «بعد از انقلاب بى توجهى به اين سند رسمى وعدم كارايى ادارات دولتى ما موجب شد تمامى مشكلات در مرحله تنظيم سند رسمى بر مردم تحميل شود. يعنى هر اداره اى نتوانسته يا نخواسته، حقوق و ماليات و عوارض خود را به موقع وصول كند، در هنگام معامله ارباب رجوع را مكلف كرده كه بايد مفاصا حساب بگيرى. از بعضى ها هم ماليات و عوارض به ناحق دريافت مى شود. يعنى طبق تعرفه وضوابط قانونى صورت نمى گيرد. اما طرف چون متأهل است مجبور است اين پول را پرداخت كند. تا مفاصا حساب خود را بگيرد و معامله اش را انجام دهد.» اين مشكلات به اعتقاد نايب رئيس كانون سر دفتر داران موجب شده مردم در ۱۰ سال گذشته از تنظيم سند به شكل رسمى فاصله گرفته و به سندهاى وكالتى، بيع نامه اى و قولنامه اى روى بياورند. براى نشان دادن فاصله تنظيم سند به شكل عادى و رسمى در كشور كافى است نگاهى به يك آمار ساده بيندازيم تا موضوع بيشتر آشكار شود. در سال ۸۲ تعداد اسناد رسمى اى كه در دفاتر ثبت اسناد درباب اجاره تنظيم شده بود به ۷۸ هزار فقره مى رسيد، در حالى كه در همين سال بيش از يك ميليون سند اجاره در ميان مردم به شكل عادى تنظيم شده بود. سند رسمى در اين تعريف طبق قانون به اسنادى گفته مى شد كه در سازمان ثبت يا نزد دفاتر اسناد رسمى يا نزد مأموران دولت در حدود صلاحيت شان تنظيم شود. در اين تعريف البته هر ورقه اى كه از سوى مأموران دولتى امضا شده باشد را نمى توان به عنوان سند رسمى تلقى كرد. اشاره نايب رئيس قانون سردفترداران در مورد بحث مشكلات ادارى در گرفتن مفاصا حساب و تأثير آن بر روى تنظيم اسناد به شكل غير رسمى در كلام بسيارى از شهروندان مشاهده مى شود. اكنون كسانى كه اسناد خود را به اين شكل تنظيم كرده و حتى به خاطر اين موضوع با مشكلات حقوقى درگير شده اند، به اين نكته اشاره كرده و دلگيرى خويش را از اين نكته اعلام مى كنند. «رضا حسينى» يكى از شهروندان تهرانى كه به خاطر تنظيم سند به شكل عادى با مشكل حقوقى مواجه شده، بوروكراسى ادارى را يكى از موانع عمده در علت تنظيم سند عادى خويش عنوان كرده و مى گويد: «براى اجاره يك ملك، صاحب ملك بايد به هزار جا مراجعه مى كرد، سند او هم به نام كس ديگرى بود و نمى شد، ما هم به خاطر عجله اى كه داشتيم سند اجاره مان را به شكل عادى تنظيم كرديم. ۱۰ ميليون هم براى رهن داديم اما بعدها فهميدم كه طرف همان ملك را به يك نفر ديگر فروخته و متوارى شده است. «احمد على سيروس» اين مشكلات را تشريح مى كند.
«مشكلى كه براى گرفتن مفاصا حساب از دارايى يا از بيمه يا شهردارى براى مردم ايجاد شده موجب مى شود مردم به بنگاه ها مراجعه كنند و همان برگه اى را كه بنگاه براى آنها مى نويسد به منزله سند خودشان تلقى كنند و بعد اگر به مشكل برخوردند، به دادگسترى مراجعه كنند. در حاليكه اين برگه ها اصلاً سنديت، سند رسمى را ندارد و در هيچ محكمه اى قابل پذيرش نيست، چون در مورد اموال غير منقول مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت صراحت دارد كه در خصوص اموال غير منقول سند بايد حتماً در دفاتر ثبت اسناد رسمى ثبت شود. اگر ثبت نشود هيچ محكمه و هيچ مرجعى اين مالكيت را قبول نمى كند. ماده ۲۲ قانون ثبت هم مى گويد كه هر زمانى ملكى در دفتر املاك سازمان ثبت به ثبت رسيد و وارد شد، دولت آن شخص را مالك مى داند. بنابراين اوراق بنگاه ها به نام اوراق عادى تلقى شده و اوراق رسمى به شمار مى آيند.» با اين توضيح وى به تشريح بحث مفاصا حساب در هنگام تنظيم سند و مشكلات ناشى از مراجعه به مراكز دولتى در اين زمينه پرداخته و مى گويد: «تفاوت تعداد سند رسمى و غير رسمى به عنوان مثال درباب اجاره به خاطر اين است كه موجر براى تنظيم سند بايد برود و از دارايى مفاصا بگيرد. حال آنكه الآن كه من مى خواهم چيزى را به شما اجاره بدهم، هنوز در آمدى كسب نكرده ام كه بخواهم مفاصا بدهم. اگر منظور بدهى هاى گذشته است. اين تخلف حوزه مالياتى است كه چرا در اين مدت براى بازديد از آن مكان مراجعه نكرده تا از من مطالبه ماليات كند. آنها مراجعه نمى كنند تا زمانى كه طرف مى خواهد سند بنويسد، بعد تازه مى گويند كه ما مى خواهيم بازرسى كنيم و آنوقت همين كار چندين ماه طول مى كشد. به همين دليل ديگر كسى سراغ سند رسمى نمى رود. اين تفاوت فاحش به خاطر همين قضيه است. اگر بتوانيم مقدارى در تنظيم اسناد تغيير ايجاد كنيم و همينطور ادارات را وادار كنيم كه به موقع به مردم مراجعه كنند و مالياتشان را بگيرند. اين فشارها مقدارى كمتر خواهد شد.» «سيروس» يكى ديگر از مشكلات را متوجه قانون مى داند: «ماده ۲۱۷ قانون مالياتها مى گويد كه يك درصد از ماليات ها بر جرايم به عنوان حق الزحمه مأمورين حوزه هاى ماليات بر آنها پرداخت شود. آنها هم براى اينكه يك درصد خودشان بيشتر شود، هر رقمى كه بتوانند بيشتر ماليات تعيين مى كنند. بعضى مواقع اينكار حكم ناحق ايجاد مى كند كه به نظر من خلاف شرع هم هست. به عبارتى دولت خود باعث اشاعه يك كارخلاف شرع مى شود. مدت زيادى دارايى بين مردم اختلاف ايجاد مى كرد، به خاطر اينكه رقم مالياتى كه براجاره بر مستغلات تعيين مى كرد از رقم واقعى خيلى بيشتر بود. به عنوان مثال من ۴ سال قبل با شما اجاره نامه اى نوشته بودم به رقم ماهى ۳۰ هزار تومان، اما مأمور ماليات مى گفت كه اينجا صد هزار تومان قيمت دارد. و مى خواهد براساس قيمت ۱۰۰ هزار تومان ماليات بگيرد كه خب، خود همين كار باعث افزايش قيمت اجاره يا قيمت املاك مى شود.»
بى توجهى به چينين نكات ريزى در مورد سرقفلى املاك نيز وجود داشته، در سال ۷۱ معاونت اقتصاد وزارت دارايى با تهيه گزارشى در اين مورد، مجلس را ملزم به تصويب قانون ماليات سرقفلى طبق ارزش منطقه بندى كرد. در اين قانون قيد شده بود سرقفلى طبق ارزش منطقه بندى وصول شود. با اين حال وزارت اقتصاد و دارايى اين قانون را اجرا نكرد، تا نهايت در سال ۸۱ همين قانون لغو شد. چنين اتفاقى در مورد قانون اجاره بها نيز اتفاق افتاد، نتيجه نيز معلوم بود، تأثير كاذب بر قيمت هاى بازار. «احمد على سيروس» نايب رئيس كانون سر دفترداران و دفترياران در اين زمينه مى گويد: «در هيچ كجاى دنيا اينچنين نيست، الآن در فرانسه خود دفترخانه است كه پذيراى ارباب رجوع مى شود و ارباب رجوع ديگر به اداراتى چون دارايى و شهردارى مراجعه نمى كند. در ايران هم كم كم بايد به اين سمت حركت كنيم و اين موضوع را در ميان مردم اشاعه دهيم. كه به دفاتر ثبت اسناد مراجعه كنند. با اين حال ابتدا تا خود مقامات و دولت ما به اهميت اين قضيه پى نبرند هرگز نمى توان اين نكته را به مردم انتقال داد.»
در محاكم هنوز هم مشكلات مربوط به صاحبان املاك، ديده مى شود.
يكى از برجسته ترين شكايتى كه طرفين دعوا را روانه دادگاه مى كند، به رنج مى اندازدشان، عصبى مى كند و زندگى را به كامشان تلخ مى كند.
|
